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제목 권리금 손해배상에 관하여
작성자 관**
내용

상가임대차에서 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구

 

 

1. 들어가며

 

상가건물임대차보호법 제10조의 4에 권리금 회수기회의 보호 조항이 생기면서, 임대차계약기간이 끝난 임차인이 점포를 인도하지 않고 있다가 임대인이 임차인을 상대로 점포 인도소송을 제기하면, 이에 대한 반소로 임대인을 상대로 권리금 회수 방해에 기한 손해배상청구를 하는 경우가 다수 발생하고 있습니다.

 

권리금은 통상 임차인들끼리 수수되는 것으로서 임대인에게 청구하지 못하는 것이 보통이었는데, 위 법 제10조의 4에 의하여 임차인이 권리금 상당 손해배상을 임대인에게 청구할 수 있게 된 것으로 볼 수 있고 임차인과 임대인의 권리관계에 중대한 변화를 가져올 것으로 예상됩니다.

 

2. 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구권

 

. 상가건물임대차보호 법규정

 

10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 16개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

 

임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

 

. 대법원 판결

 

(1) 신규임차인이 되려는 자를 주선하여야 하는지(대법원 2019. 7. 4 선고 2018284226 판결)

 

상가 임차인인 이 임대차기간 만료 전 임대인인 에게 이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 이 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획이라고 답변하였고, 이에 이 신규임차인 물색을 중단하고 임대차기간 만료일에 에게 상가를 인도한 후 을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구한 사안에서, 의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시하였으므로 은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 하는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

 

 

임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.”

 

(2)권리금 계약을 체결하여야 하는지(대법원 2019. 7. 10 선고 2018239608 판결)

 

상가 임대인인 이 기존 임차인 과 임대차계약을 합의해지할 무렵 학교와 새로이 임대차계약을 체결하면서 상가에 설치된 모든 시설을 인수하는 조건으로 학교로부터 시설비 명목의 돈을 수령하였는데, 이 기존 임대차계약과 별개로 임대인과 체결한 시설투자비 상환약정에 따라 매월 임대인에게 차임 이외의 금원을 별도로 지급하여 왔었고 이는 권리금에 해당한다고 주장하면서 을 상대로 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 학교는 애초부터 권리금 계약 체결 자체를 예정하고 있지 아니하였으므로, 의 권리금 회수를 방해하였다거나 에게 어떠한 손해가 발생하였다고 볼 여지가 없다고 한 사례

 

임대인이 제10조의4 1항에서 정한 기간에 이러한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해한 때에는 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상할 책임이 있고, 이때 권리금 회수 방해를 인정하기 위하여 반드시 임차인과 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아니다.”

(3) 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에 권리금 손해배상청구가 가능한지(대법원 2019. 5. 16 선고 2017225312, 225329 판결)

 

과 상가 임대차계약을 체결한 다음 상가를 인도받아 음식점을 운영하면서 2회에 걸쳐 계약을 갱신하였고, 최종 임대차기간이 만료되기 전 과 권리금 계약을 체결한 후 에게 과 새로운 임대차계약을 체결하여 줄 것을 요청하였으나, 이 노후화된 건물을 재건축하거나 대수선할 계획을 가지고 있다는 등의 이유로 과의 임대차계약 체결에 응하지 아니한 사안에서, 과 권리금 계약을 체결할 당시 더 이상 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없었던 상황이었으므로 이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는다고 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례

 

 

구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 '구 상가임대차법'이라 한다 목록