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제목 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구(계약갱신청구)와 차임증액제한규정의 적용여부
작성자 관**
내용

상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구(계약갱신청구)와 차임증액제한규정의 적용여부

 

 

1. 들어가며

 

상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 경우, 임대차계약기간이 만료될 즈음 임대인과 임차인이 재계약, 차임증액 등으로 협의를 하여 재계약 여부를 결정하기도 하지만, 당사자간 합의가 좀처럼 되지 않으면 임대차와 관련된 분쟁이 발생하기도 합니다.

 

 

위와 같은 경우 임차인이 상가건물임대차보호법 제10조의 계약갱신요구를 할 수 있는 경우와, 위 계약갱신요구를 하는 방식, 그에 따른 법적 효력, 차임증액제한규정의 적용여부 등을 알아보겠습니다.

 

2. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구

 

. 상가건물임대차보호법 제 10조 규정과 해석

 

10(계약갱신 요구 등)

임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 (중략)

임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.(중략)

 

결국 위 제10조에 의하여, 임차인은 최초 임대차로부터 10년을 초과하지 않는 범위에서, 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

 

. 계약갱신요구 방식

 

임차인은 단독으로 임대인에게 위 법 제10조에 의한 계약갱신요구를 하면 되는 것으로 그 방식은 정해진 것이 없습니다.

 

다만 임차인이 위와 같은 계약갱신요구를 하는 경우 추후 법적 분쟁을 방지하는 차원에서 내용증명우편 등의 서면으로 하기도 합니다.

 

 

. 효과

 

임차인이 위와 같은 임대차계약갱신요구를 하면, 위 법 제10조 제1항 각호의 사유 등 정당한 사유가 없이는 임대인은 이를 거절하지 못하고, 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보게 됩니다.

 

 

3. 차임증액 제한에 관한 상가건물임대차보호법 제11조의 적용여부

 

(1) 법 규정

 

갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보는데, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있도록 규정되어 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조 제3).

 

한편 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.”고 규정하고, 같은 조 제2항은 1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.”고 규정되어 있습니다.

 

(2) 해석

 

따라서 임차인의 계약갱신요구권 행사로 임대차계약이 갱신될 경우 임대인은 보증금, 차임을 위 법 제11조의 범위내에서 증감(보통은 증액청구가 문제됩니다)을 청구할 수 있고, 그 범위를 초과하는 차임과 보증금 인상 요구는 할 수 없을 것입니다.

 

 

(3) 차임증액제한에 관한 위 법 제11조 위반 약정의 효과

 

만약 임대인과 임차인이 위와 같은 경우 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정을 하였을 경우에 관하여 볼 때, 증액비율을 초과하는 범위 내에서 차임 약정은 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 해석됩니다(대법원 2014. 4. 30 선고 201335115 판결 참조).

 

(4) 계약갱신요구권을 행사한 후 신규 임대차계약을 체결한 경우

 

대법원 2014. 4. 30 선고 201335115 판결에 의하면, 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것이므로, 법 제11조 제1항에 따른 증액비율을 초과하여 지급하기로 하는 차임에 관한 약정은 증액비율을 초과하는 범위 내에서 무효이고, 임차인은 초과 지급된 차임에 대하여 부당이득으로 반환을 구할 수 있다고 판시하였습니다.

 

 

4. 상담신청

 

상가임대차와 관련된 분쟁은 상가임대차보호법의 적용대상인지 여부 등에 따라서 법적 효력이 달라질 수 있으니, 변호사와의 상담, 법률자문을 통하여 구체적인 전략을 수립한 후 계약갱신요구권 행사여부, 협상방향을 정하는 것이 중요하겠습니다.

 

이상의 내용과 관련한 상담은 02-595-0001로 전화주시거나, 이메일 morisette512@naver.com 혹은 카카오톡 친구검색 변호사 이소정친구추가 후 상담하시기 바랍니다.

 

 

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